Consejos para negociar la compra de una propiedad comercial

Negociar la compra de un activo comercial es un negocio complicado, simplemente porque hay mucho que considerar, incluido cuánto pagar por el activo, si el rendimiento es acorde con el mercado en general, si la propiedad tiene un contrato de arrendamiento y los términos de arrendamiento.

Para algunos compradores potenciales, estas consideraciones pueden ser causa de cierta ansiedad, pero para un negociador experto son simplemente oportunidades para negociar un mejor resultado de compra para espacios industriales o comerciales.

Veamos cómo lograr condiciones de compra más favorables, que pueden incluir un precio más bajo.

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a) ¿Cuál es la propiedad industrial / comercial adecuada para mí?

Esta es la primera pregunta que debes hacer y la respuesta depende de tus objetivos.

Algunas propiedades ofrecen importantes oportunidades de depreciación en planta y equipo, que muchos propietarios utilizan para compensar los ingresos imponibles.

Otras propiedades pueden ofrecer fuertes rendimientos y, por lo tanto, se compran en función de los ingresos por alquileres.

Una vez que comprendas tus requisitos de inversión, la búsqueda de una propiedad comercial es mucho más fácil y permite un enfoque más estratégico para las negociaciones.

b) Rendimiento histórico

Antes de considerar la compra de un activo comercial, realiza siempre una investigación independiente e investiga el desempeño histórico del activo y propiedades similares en el área.

Observa el rendimiento de la propiedad durante varios años (si está disponible) y evalúa el rendimiento de tu crecimiento de capital.

¿Tus hallazgos son consistentes con los rendimientos anunciados? La discrepancia puede darte espacio para negociar.

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c) Arrendamiento

Analiza la documentación de arrendamiento para determinar si hay renovaciones de arrendamiento pendientes.

Algunos arrendamientos pueden estar llegando al final de su acuerdo, esto conlleva a que seas ahora tu quien encuentren nuevos inquilinos o gestionen la renovación.

Revisa el historial de pagos de los inquilinos y si hay pagos atrasados.

Esto podría indicar una gestión deficiente y / o una calidad deficiente del inquilino, lo que puede crear dificultades para ti cuando tomes posesión del activo.

Negocia con el propietario actual para cobrar o liquidar la deuda pendiente o contabilizar esto en el precio de compra.

d) Alquileres

¿La renta es proporcional a la tasa del mercado? Es importante establecer una renta justa y razonable que refleje el sector, el área geográfica, el tamaño y el equipamiento de la propiedad.

Si los alquileres están fuera de plazo:

  • ¿El acuerdo permite una revisión del alquiler? o
  • ¿El contrato de arrendamiento está a punto de finalizar para que puedas ajustarlo?

Con información de Vesta || YouTube || Cuidatudinero

En algunos casos, un inquilino puede pagar una renta más alta al arrendador para reembolsar un equipamiento financiado por el arrendador.

Si el inquilino rescinde el acuerdo o no renueva el contrato de arrendamiento, ¿el contrato de arrendamiento protege al propietario y estipula que el inquilino debe reembolsarle al propietario el gasto?

Una renta alta puede indicar que se necesita más análisis para asegurarte de que no te encuentres con ninguna sorpresa después del acuerdo que pueda afectar la viabilidad continua del activo.

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